Pour un propriétaire du Kentucky, c’était un rêve de devenir réalité. Le rêve s'est transformé en cauchemar lorsque la couche arable s'est transformée en substrat rocheux. Faire sauter suffisamment de pierre pour faire de la place pour la fondation a également fait sauter un trou dans son budget de construction.
La maison d'un couple de Rochester, au Minnesota, avait atteint le stade de l'encadrement lorsque le milieu du sous-sol a commencé à se déformer et à s'effondrer. Un gouffre caché était à blâmer.
Un autre propriétaire du Midwest a insisté pour placer sa maison d'un demi-million de dollars sur un site en pente afin de capter la vue et de travailler dans un sous-sol à l'abri des regards. Maintenant, il doit trouver un moyen de réparer l'arrière de sa maison, actuellement un pied plus bas que l'avant. Une fissure de 8 pouces longe un côté et les colonnes de support s’étaient effondrées.
Ajoutez à cette liste les maisons californiennes qui ont été lavées et les dolines du sol sableux de la Floride qui engloutissent des maisons entières - les deux catastrophes presque annuelles ont été relatées aux nouvelles du soir. La vraie tragédie dans toutes ces histoires est que ces problèmes peuvent souvent être anticipés ou évités avec un peu de préparation.
Ne soyez pas trop exigeant. La superficie achetée est différente de celle achetée dans une subdivision.
Des problèmes commencent à apparaître lorsque les acheteurs excessifs à la maison supposent que l’achat d’une superficie diffère peu de l’achat d’un lot de lotissement. Les subdivisions de villes sont régies par des codes municipaux qui souvent ne s'appliquent pas aux zones rurales.
Les lots des lotissements bénéficient de la recherche et de l'examen minutieux des entrepreneurs en travaux routiers, d'égouts et en électricité. Pour répondre aux préoccupations de la banque en ce qui concerne l'argent du prêt et à la sécurité de la ville pour la sécurité publique, le promoteur et les entrepreneurs doivent soumettre leur propriété à une série de tests garantissant que le terrain convient aux habitations.
Les sites Acreage n'offrent pas de telles inspections rassurantes, alors détournez les yeux de votre vue et mettez-vous au travail, en découvrant ce qui se cache sous la surface.
Le sol et l'historique environnemental de toute étendue de terre peuvent être difficiles à découvrir, mais de l'aide est disponible. L'éventail des ressources est aussi varié que le sol lui-même. Certaines de ces informations s’appliqueront à des zones géographiques locales; certains à votre site spécifique. Vous devrez connaître les deux car les propriétés du sol peuvent changer considérablement sur de courtes distances. Certaines sont saisonnièrement humides, sujettes aux inondations ou masquent une nappe phréatique élevée qui conduirait en permanence de l'eau dans la pompe de puisard d'une maison. Certaines sont peu profondes, voire trop instables pour supporter des fondations ou des routes.
Les sols argileux ou humides sont peu adaptés aux champs d'absorption des fosses septiques, et une nappe phréatique élevée peut barrer les installations de sous-sol ou souterraines.
Aucun de ces problèmes n’est évident à l’œil nu de l’acheteur, mais la première étape, et la plus simple, consiste à inspecter le site vous-même. Promenez-vous dans la propriété entière lorsqu'il est sec et après une forte pluie pour noter la réaction du terrain. Avec des observations personnelles à la main, visitez le quartier. Expliquez que vous envisagez d'acheter à proximité et demandez aux voisins s'ils peuvent vous faire part de problèmes de terrains ou de bâtiments communs à la région.
"Ne sous-estimez jamais les informations disponibles auprès des voisins", conseille l'architecte du Kentucky, Tom Wilmes. "Les personnes qui vivent dans la région depuis longtemps ont tendance à être au courant des problèmes."
Faites appel au Service de conservation des ressources naturelles (anciennement Service de conservation des sols). La plupart des États ont un bureau dans chaque comté. Vous pouvez également consulter les listes du gouvernement fédéral de votre annuaire téléphonique local pour trouver le bureau de votre État.
Le Service de conservation des ressources naturelles publie une étude de sol de votre région. Ce grand livre, gratuit à la demande, cartographie chaque zone et évalue les performances de types de sol spécifiques dans diverses conditions de construction. L'enquête évalue le sol de nombreuses façons, mais les catégories les plus importantes pour le propriétaire potentiel sont le bâtiment, les installations sanitaires (fosses septiques et champs d'absorption) et les tables de gestion de l'eau.
Les agents de conservation locaux visiteront le site et interpréteront les cartes gratuitement. Mais comme leurs cartes n'examinent que le sol à une profondeur d'environ 60 pouces, une facture impeccable de cette inspection signifie qu'il est temps de contacter un ingénieur civil en géotechnique pour procéder à une analyse plus approfondie.
Consultez les pages jaunes sous "ingénieur". Si les ingénieurs géotechniques ou spécialistes des sols ne sont pas spécifiquement répertoriés, consultez la liste des "ingénieurs-conseils" et demandez-leur si leur entreprise compte un spécialiste des sols ou de la géotechnique.
Les ingénieurs civils en géotechnique offrent de nombreux services de développement commercial. Le service résidentiel le plus courant consiste à sonder le sol ou à prélever des échantillons à plusieurs endroits sur le site de construction proposé.
L’ingénieur prélève un échantillon qui se situe à au moins 5 à 20 pieds sous la semelle de la maison. Une règle empirique consiste à échantillonner au moins deux fois plus sous la semelle que la semelle est large pour que le sol puisse supporter les fondations. L'analyse du type de sol à une profondeur de 20 pieds permet de prévoir les problèmes de sédimentation et d'eau éventuels.
Les tests et les rapports ultérieurs relatifs à une propriété résidentielle s’élèvent en moyenne à 1 500 dollars environ dans la plupart des régions des États-Unis. Cela peut sembler coûteux, mais le coût des réparations des maisons en construction et des fosses septiques sauvegardées est bien plus élevé.
Les ingénieurs géotechniciens proposent également une "évaluation environnementale de phase 1" que les développeurs utilisent souvent pour satisfaire les exigences de leurs prêts. Ce rapport étudie l'histoire environnementale du territoire en étudiant les propriétaires et les utilisations antérieurs. Toute allusion au fait que votre site abritait autrefois une entreprise commerciale liée à des produits chimiques ou à la manipulation de toxines, ou un dépotoir de quartier, devrait inciter à une étude environnementale.
Qu'il s'agisse de trouver un site plus approprié ou d'exploser plusieurs couches de substrat rocheux, les solutions reposent souvent sur la recherche d'un équilibre entre ce que vous voulez et ce que vous pouvez vous permettre. Le fait de cibler et d’étudier le problème avant de construire contribue à éviter une crise imprévue et un fardeau financier inutile lorsqu'il est trop tard pour arrêter la construction. Cela fait également passer votre rôle de victime du problème au responsable de la solution.
Voici encore plus de sources d'informations sur le sol, l'histoire et l'utilisation antérieure d'un site de construction proposé.
- L'ingénieur municipal et inspecteur en bâtiment le plus proche. Leur mandat indique généralement à quel point ils connaissent les environs de la ville.
- Cartes Sanborn, probablement disponibles à la bibliothèque locale. Les services d'incendie et les compagnies d'assurance se fient aux cartes Sanborn pour indiquer où les entreprises stockent leurs produits chimiques. Les anciennes cartes peuvent souvent indiquer si un bâtiment qui abritait des produits chimiques occupait autrefois un site spécifique, contaminant éventuellement le terrain.
- Répertoires de villes indexés par adresse. Les numéros précédents peuvent être particulièrement utiles.
