Les réglementations de zonage couvrent quatre problèmes de construction de base: hauteur, utilisation, volume et densité. Ces règles spécifient la hauteur maximale d'un bâtiment; ses utilisations admissibles, qui incluent des considérations résidentielles, commerciales, industrielles et de bureau à domicile; la largeur et la profondeur du bâtiment; et le nombre d'unités autorisées par acre.
Les règlements de zonage ne sont pas utilisés avant le début du milieu des années 1900. De plus, les règlements sont modifiés régulièrement pour tenir compte des changements dans la communauté. Par conséquent, si vous êtes dans un quartier ancien, votre type de maison peut ne pas correspondre à la zone dans laquelle vous vivez. Par exemple, vous pouvez avoir une maison unifamiliale dans une zone commerciale ou multifamiliale. Ceci est connu comme une utilisation préexistante et non conforme. (Bien que cela puisse sembler être une mauvaise chose, cela signifie simplement que votre utilisation a des droits acquis ou est autorisée à continuer, tant que vous n'apportez aucune modification significative à l'un des quatre principes de base couverts par les réglementations de zonage.)
En règle générale, seules les restrictions d'utilisation, de hauteur et de volume affectent les ajouts d'immeubles résidentiels. Si vous souhaitez ajouter une chambre à coucher, une serre, une cuisine, une salle familiale ou tout autre espace en harmonie avec une résidence, vous pouvez généralement vous détendre en cas de problème d'utilisation. Cependant, il y a une mise en garde importante: si votre maison tombe dans la catégorie d'utilisation préexistante et non conforme, vous aurez besoin d'une approbation appelée modification de la municipalité pour construire un ajout.
Un écart permet une exception à la règle pour votre situation spécifique. Sans la variance, vous ne pouvez pas ajouter l'addition. Même si votre maison est conforme aux règles de zonage en vigueur, vous aurez besoin d'une modification si vous proposez une addition plus haute que la hauteur maximale de la zone ou plus large que la largeur maximale. En outre, un écart est requis si vous modifiez l'utilisation d'un bâtiment, par exemple en transformant votre garage en magasin de fleuriste.
L'obtention d'un écart entraîne non seulement des coûts, mais peut également nécessiter beaucoup de temps et d'efforts. Vous devrez peut-être faire appel à un avocat ou à d'autres professionnels (planificateur, ingénieur ou architecte) pour vous aider à prouver que la modification est nécessaire.
Les écarts sont accordés en fonction de considérations spéciales telles que la promotion de la santé publique, la sécurité, la morale et le bien-être général; assurer la sécurité contre le feu, les inondations, la panique et autres catastrophes; fournir suffisamment de lumière, d'air et d'espace libre; ou une contrainte exceptionnelle et indue concernant le site spécifique. Vous devez également montrer qu’il n’y aura pas d’impact négatif sur la communauté ou vos voisins. Les écarts sont généralement décidés par un conseil de zonage composé de citoyens de la localité choisis par l'organe directeur de la municipalité.
Les exigences en matière de retrait prescrivent le nombre de pieds entre la zone du bâtiment et la limite de propriété. Les marges de recul sont conçues pour fournir un espace suffisant entre les bâtiments pour la lumière, la ventilation, l'accès et l'intimité. Par exemple, une maison doit généralement se situer entre 10 et 15 pieds de la limite de propriété latérale. Les marges de recul pour l'avant et l'arrière sont généralement beaucoup plus grandes et dépendent de la taille du terrain.
La meilleure façon de déterminer le lien existant entre votre maison et ses limites est de vérifier le plateau de sondage de votre maison. Vous devriez avoir reçu une copie de ce document lorsque vous avez acheté votre maison. Sinon, vous pouvez en obtenir un exemplaire auprès de votre municipalité. Ensuite, vérifiez auprès des responsables du zonage ou du bâtiment pour connaître les distances de retrait appropriées. Vous ne pouvez pas construire un ajout - ni même un appentis - au-delà de la zone de retrait, à moins d'obtenir un écart. Pire encore, si vous construisez sans modification, vous pouvez être forcé de supprimer l’ajout.
Si vous habitez dans une zone relativement dense, il sera probablement plus difficile d'obtenir un permis de construire pour une addition, car il y a moins de place pour construire sans empiéter sur les marges de recul. Dans de nombreuses zones plus anciennes, des maisons sont déjà construites selon les lignes de retrait. Dans les banlieues moins denses, les opportunités peuvent être plus nombreuses, en particulier si votre maison est sur un grand terrain. Dans la plupart des cas, l’ajout à l’arrière de la maison est la meilleure option car elle risque d’avoir le recul le plus profond et le moins d’empiétement sur vos voisins.
La présence d'une restriction de servitude ou d'acte peut empêcher la construction d'un ajout.
Une servitude est un intérêt juridique dans une parcelle de terrain appartenant à une personne autre que le propriétaire. Une servitude donne droit à un usage limité spécifique.
La plupart des servitudes sont conçues pour fournir un accès aux services et aux services publics. Par exemple, une municipalité peut posséder une servitude d'égout sur une partie de la propriété pour un égout pluvial ou d'égout. La présence de ce type de servitude signifie soit qu'une canalisation d'égout est souterraine, soit que la ville a le droit d'y installer un égout.
Pour la plupart, les servitudes sont achetées ou placées sur une propriété et restent avec cette propriété jusqu'à ce que légalement changé. Ceux-ci devraient apparaître sur votre plate-forme d'arpentage ou sur votre acte ou votre carte fiscale. Il est hautement improbable qu'une servitude puisse être modifiée pour permettre un ajout, en particulier si un tuyau ou des lignes électriques sont situés sous terre. Le propriétaire ne détient pas les droits sur le terrain avec servitude, même s'il se trouve sur sa propriété.
Les restrictions d'acte sont des conditions imposées à la propriété par d'anciens propriétaires, susceptibles de protéger certaines zones de la propriété ou d'imposer des conditions à la construction. Des restrictions d'actes peuvent exister pour protéger les zones humides ou d'autres ressources naturelles, ou peuvent limiter le type de développement ou les modifications pouvant être apportées à une propriété. Par exemple, de nombreuses municipalités imposeront des restrictions à l’acte de vente pour les maisons lors de leur construction, afin de protéger les espaces ouverts des futurs aménagements.
Les réglementations fédérales, nationales ou locales protègent désormais de nombreux foyers ou quartiers ayant une signification historique, culturelle ou ethnique. Pour la plupart, ces règles sont efficaces et ont permis de préserver le caractère de nombreux environnements urbains et ruraux plus anciens.
Posséder une propriété historique peut toutefois présenter des défis particuliers. Votre rénovation peut coûter plus cher, et les autorisations spéciales peuvent nécessiter plus de patience. Vous devrez probablement vous conformer à des ordonnances exigeant des matériaux spécifiques et à l’approbation de vos plans par la municipalité ou par une commission historique locale. Heureusement, les résultats valent souvent le temps et les dépenses supplémentaires.
Si votre maison est un bâtiment historique ou est située dans un quartier historique, parlez aux autorités locales, provinciales ou fédérales concernées et obtenez l’approbation de votre maison avant d’apporter des modifications extérieures à votre maison. (Parfois, les modifications intérieures, telles que le déplacement de murs ou l'ajout de capacité supplémentaire aux services publics, sont également réglementées; demandez à l'avance simplement pour être sûr.)
